{"id":22370,"date":"2025-10-22T00:08:06","date_gmt":"2025-10-21T22:08:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fbf-bff.be\/la-condition-resolutoire-tacite-le-caillou-dans-la-botte-du-legislateur-wallon\/"},"modified":"2026-04-09T01:00:47","modified_gmt":"2026-04-08T23:00:47","slug":"la-condition-resolutoire-tacite-le-caillou-dans-la-botte-du-legislateur-wallon","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fbf-bff.be\/fr\/la-condition-resolutoire-tacite-le-caillou-dans-la-botte-du-legislateur-wallon\/","title":{"rendered":"La condition r\u00e9solutoire tacite: le caillou dans la botte du l\u00e9gislateur wallon ?"},"content":{"rendered":"Le 16 janvier 2024, la 1<\/span>\u00e8re<\/span> chambre civile du Tribunal de Premi\u00e8re Instance du Brabant Wallon, statuant en degr\u00e9 d’appel, a rendu un important jugement pour le monde de la franchise. En effet, dans ce jugement, le Tribunal a valid\u00e9 la possibilit\u00e9 pour le bail commercial, portant sur un bien situ\u00e9 en Wallonie, de prendre automatiquement fin au terme du contrat de franchise, dont le renouvellement n’avait pas \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 au franchis\u00e9.<\/span>\r\n\r\nSaluons un jugement qui a le m\u00e9rite, dans l’int\u00e9r\u00eat de la franchise, de relativiser l’impact de la modification de l’article 1<\/span>er<\/span> de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, voulue par le l\u00e9gislateur wallon en 2018.<\/span>\r\n\r\nSelon les travaux pr\u00e9paratoires de cette modification de la loi, le l\u00e9gislateur wallon avait pour ambition de renforcer \u2014 de mani\u00e8re, toutefois, fort relative comme nous le verrons ci-apr\u00e8s \u2014 la protection du franchis\u00e9-locataire lorsque le franchiseur est aussi le bailleur Concr\u00e8tement, l’objectif \u00e9tait de permettre (voire, en r\u00e9alit\u00e9, d’imposer) au franchis\u00e9 de continuer \u00e0 occuper les lieux lou\u00e9s en cas de rupture du contrat de franchise.\u00a0<\/span>\r\n\r\nSelon certains auteurs, le l\u00e9gislateur avait notamment \u00e0 dessein d’invalider une certaine jurisprudence qui, dans certaines circonstances, consid\u00e9rait le bail comme l\u2019accessoire du contrat de franchise et en d\u00e9duisait que la fin du contrat de franchise entrainerait automatiquement la fin du contrat de bail.<\/span>\r\n\r\nOr, comme le rel\u00e8ve justement le Tribunal de premi\u00e8re instance dans le jugement susmentionn\u00e9, si le droit commun du bail interdit les clauses r\u00e9solutoires expresses (r\u00e9solution automatique du contrat de bail, en raison d’un manquement par l’une des parties \u00e0 une obligation contractuelle), lesquelles sont r\u00e9put\u00e9es non \u00e9crites, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 1762bis du Code civil, \u00ab\u00a0<\/span>il \u00e9chet cependant de relever que la loi relative aux baux commerciaux, certes imp\u00e9rative, n’emp\u00eache cependant pas de pr\u00e9voir, dans le contrat de bail commercial lui-m\u00eame une condition r\u00e9solutoire<\/span><\/i> (un \u00e9v\u00e8nement futur et incertain entra\u00eenant l’extinction\u00a0 de l’obligation en cas de r\u00e9alisation)<\/span>, pour autant qu’elle n’ait pas pour effet de pr\u00e9voir une dur\u00e9e inf\u00e9rieure \u00e0 celle pr\u00e9vue par l’article 3 de la loi relative aux baux commerciaux.<\/span><\/i> Comme le rel\u00e8ve la jurisprudence<\/span><\/i>, ainsi que la doctrine autoris\u00e9e, la condition r\u00e9solutoire est valable et peut de surcro\u00eet, \u00eatre implicite, pour autant qu’elle r\u00e9sulte de mani\u00e8re certaine de la volont\u00e9 des parties.<\/span><\/i>\u00a0<\/span>\r\n\r\nCe courant jurisprudentiel et doctrinal a, depuis lors, \u00e9t\u00e9 formellement ent\u00e9rin\u00e9 dans le droit positif par le l\u00e9gislateur belge. En effet, d\u00e9sormais, l’article 5.142 du nouveau Code civil stipule que \u00a0\u00bb <\/span>les obligations sont affect\u00e9es d’une condition r\u00e9solutoire tacite lorsqu’il r\u00e9sulte <\/span><\/i>de mani\u00e8re certaine de l’intention des parties<\/span><\/i>, eu \u00e9gard \u00e0 la nature et \u00e0 la port\u00e9e du contrat, <\/span><\/i>que celui-ci doit prendre fin notamment<\/span><\/i>:<\/span>\r\n\r\n\u00a0\u00a0(\u2026)<\/span><\/i>\r\n\r\n\u00a0\u00a02\u00b0 <\/span><\/i>en cas d’extinction d’un autre contrat dont les parties avaient entendu faire d\u00e9pendre le sort du premier contrat<\/span><\/i>.\u00a0\u00bb<\/span><\/i>\r\n\r\nSur cette base, le Tribunal a alors proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une analyse combin\u00e9e du contrat de bail litigieux et du contrat de franchise, dont il est ressorti de mani\u00e8re certaine et sans \u00e9quivoque que l’intention manifeste des parties \u00e9tait :<\/span>\r\n
    \r\n \t
  • \u00ab\u00a0de conclure deux conventions dont les causes sont communes et interd\u00e9pendantes contractuellement (ce qui est de surcro\u00eet explicitement \u00e9crit) ;<\/span><\/i><\/li>\r\n \t
  • De pr\u00e9voir <\/span><\/i>une condition r\u00e9solutoire du contrat de bail commercial<\/span><\/i> express\u00e9ment li\u00e9e au terme du contrat de franchise\u00a0\u00bb<\/span><\/i><\/li>\r\n<\/ul>\r\n \r\n\r\nParmi les \u00e9l\u00e9ments substantiels retenus par le Tribunal pour \u00e9tablir cette intention certaine des parties, on retiendra :<\/span>\r\n
      \r\n \t
    • Le fait que les parties ont express\u00e9ment consid\u00e9r\u00e9 la destination du bail (<\/span>\u00ab\u00a0lou\u00e9s \u00e0 usage exclusif d’un magasin faisant partie du r\u00e9seau du bailleur \u00e0 exploiter par le preneur en sa seule qualit\u00e9 de membre dudit r\u00e9seau. Il est donc express\u00e9ment convenu que le bailleur ne consent le pr\u00e9sent bail au preneur que pour permettre l’exploitation dans les lieux lou\u00e9s d’un commerce dans le cadre de la convention dont question \u00e0 l’alin\u00e9a 1. \u00ab\u00a0)<\/span><\/i> comme <\/span>d\u00e9terminante<\/span> pour la conclusion du bail commercial ;<\/span><\/li>\r\n \t
    • L’engagement du franchis\u00e9-locataire, d\u00e8s la conclusion du contrat, \u00e0 c\u00e9der le bail \u00e0 un membre du r\u00e9seau du bailleur, agr\u00e9\u00e9 par le franchiseur-bailleur ou <\/span>\u00e0 r\u00e9silier anticipativement et amiablement le bail, <\/span>en cas de fin du contrat de franchise;\u00a0<\/span><\/li>\r\n \t
    • La relation d’interd\u00e9pendance entre les contrats de bail et de franchise, en lieu et place d’une accessoirisation du contrat de bail par rapport au contrat de franchise. Le\u00a0 contrat de bail pr\u00e9voyait, en effet, express\u00e9ment que le contrat de franchise et le contrat de bail avaient les m\u00eames causes et que, d\u00e8s lors, <\/span>la r\u00e9solution ou la r\u00e9siliation de l’une de ces deux conventions devait emporter pour l’autre le m\u00eame sort.<\/span> Non seulement le contrat de bail prenait fin si le contrat de franchise prenait fin, mais l’inverse \u00e9tait \u00e9galement vrai. Cette interd\u00e9pendance des contrats \u00e9tait \u00e9galement express\u00e9ment pr\u00e9vue dans le contrat de franchise ;<\/span><\/li>\r\n \t
    • Le fait que la dur\u00e9e des deux conventions \u00e9tait identique ;<\/span><\/li>\r\n \t
    • La proc\u00e9dure de demande de renouvellement des deux contrats \u00e9tait parfaitement align\u00e9e en terme de \u00ab\u00a0timing\u00a0\u00bb. En effet, le locataire-franchis\u00e9 avait la possibilit\u00e9 de demander le renouvellement du contrat de franchise 18 mois avant le terme du contrat ;<\/span><\/li>\r\n \t
    • Une option d’achat du fonds de commerce \u00e9tait pr\u00e9vue par le contrat de franchise et \u00e9tait \u00e9galement reprise dans le contrat de bail commercial ;<\/span><\/li>\r\n \t
    • Le contrat de bail commercial faisait constamment r\u00e9f\u00e9rence au contrat de franchise.<\/span><\/li>\r\n<\/ul>\r\nPour le surplus, cette condition r\u00e9solutoire tacite ne contrevenait en rien aux dispositions imp\u00e9ratives de la loi sur les baux commerciaux en termes de dur\u00e9e, dans la mesure o\u00f9 elle n’avait ni pour objectif ni pour effet de r\u00e9duire la dur\u00e9e du bail commercial \u2026<\/span>\r\n\r\nPar ailleurs, le m\u00e9canisme contractuel, accept\u00e9 et mis en place par les parties, permettait <\/span>in fine<\/span><\/i> de rencontrer la volont\u00e9 du l\u00e9gislateur, dans la mesure o\u00f9, malgr\u00e9 l’absence d’indemnit\u00e9 d’\u00e9viction pour le preneur, il pr\u00e9voyait:<\/span>\r\n
        \r\n \t
      • une m\u00e9thode de valorisation pr\u00e9cise du fonds de commerce, convenu \u00e0 l’avance par les parties,<\/span><\/li>\r\n \t
      • une option d’achat pour le bailleur du fonds de commerce du preneur permettant ainsi de s’assurer que le fonds de commerce serait en tous cas monnay\u00e9 et que le franchis\u00e9-locataire ne subirait donc aucune perte de fonds de commerce;<\/span><\/li>\r\n<\/ul>\r\nEnfin le Tribunal a consid\u00e9r\u00e9 que la r\u00e9alisation de la condition r\u00e9solutoire tacite, donnant lieu \u00e0 une rupture automatique du contrat de bail commercial, ne pouvait \u00eatre qualifi\u00e9e de purement potestative (dont la survenance d\u00e9pendait de la seule volont\u00e9 de l’une des parties, et en l’occurrence du bailleur), sachant qu’elle d\u00e9pendait du terme du contrat de franchise, tel que fix\u00e9 de commun accord par les parties.\u00a0<\/span>\r\n\r\nIl \u00e9tait, en effet, clair et non-\u00e9quivoque pour les deux parties, depuis la conclusion des contrats de franchise et de bail commercial, que le contrat de bail commercial prendrait automatiquement fin au terme du contrat de franchise, et vice-versa, sauf renouvellement accord\u00e9 par le franchiseur-bailleur.<\/span>\r\n\r\nSuite \u00e0 ce jugement d’appel, le franchis\u00e9-locataire a d\u00e9cid\u00e9 de se pourvoir en cassation. Affaire \u00e0 suivre donc\u2026<\/span>\r\n\r\nAuteur\u00a0: Marie Canivet et Fr\u00e9d\u00e9ric Paque<\/span>\r\n\r\n\"\" \"\"","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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