{"id":17188,"date":"2024-03-11T13:18:49","date_gmt":"2024-03-11T12:18:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fbf-bff.be\/?p=17188"},"modified":"2026-04-09T01:00:25","modified_gmt":"2026-04-08T23:00:25","slug":"petit-guide-pratique-du-renouvellement-du-bail-commercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fbf-bff.be\/fr\/petit-guide-pratique-du-renouvellement-du-bail-commercial\/","title":{"rendered":"Petit guide pratique du renouvellement du bail commercial"},"content":{"rendered":"Le choix d\u2019un emplacement est un \u00e9l\u00e9ment essentiel de la r\u00e9ussite d\u2019une franchise. Il sera souvent occup\u00e9 dans le cadre d\u2019un bail commercial et la question du renouvellement du bail commercial devra recevoir une attention particuli\u00e8re.\r\nLa loi du 30 avril 1951 sur les baux commercial pr\u00e9voit en effet une proc\u00e9dure de renouvellement qui impose des <u>d\u00e9lais stricts<\/u> et un <u>formalisme<\/u> sanctionn\u00e9s de d\u00e9ch\u00e9ance et de nullit\u00e9.\r\n\r\nLa comp\u00e9tence en mati\u00e8re de bail a \u00e9t\u00e9 r\u00e9gionalis\u00e9e \u00e0 l\u2019occasion de la sixi\u00e8me r\u00e9forme de l\u2019\u00c9tat. Des comp\u00e9tences ont \u00e9t\u00e9 octroy\u00e9es aux R\u00e9gions pour adopter des r\u00e8gles sp\u00e9cifiques en mati\u00e8re de location.\r\nLes trois r\u00e9gions ont fait usage de ces comp\u00e9tences mais la proc\u00e9dure de renouvellement en mati\u00e8re de bail commercial n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e et elle reste donc identique dans les trois r\u00e9gions.\r\n\r\nL\u2019article 13 de la loi sur les baux commerciaux conf\u00e8re au preneur le droit demander par pr\u00e9f\u00e9rence \u00e0 toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du m\u00eame commerce. Le renouvellement peut \u00eatre demand\u00e9 \u00e0 trois reprises.\r\n\r\n<u>Quand et comment le renouvellement doit-il \u00eatre demand\u00e9\u00a0par le preneur ?<\/u>\r\n\r\nLa demande doit \u00eatre adress\u00e9e dix-huit mois au plus et quinze mois au moins, avant l&rsquo;expiration du bail en cours et ce, \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance.\r\n\r\nElle doit \u00eatre notifi\u00e9e par exploit d\u2019huissier ou par lettre recommand\u00e9e.\r\n\r\n<u>Attention<\/u>\u00a0: la date \u00e0 prendre en consid\u00e9ration pour que le d\u00e9lai soit respect\u00e9 est sujette \u00e0 controverse. Certaines juridictions retiennent la date de l\u2019envoi et d\u2019autres la pr\u00e9sentation de la demande au domicile du bailleur. Il est donc prudent de ne pas attendre le dernier jour du d\u00e9lai avant d\u2019envoyer la demande par recommand\u00e9 ou au besoin de recourir \u00e0 l\u2019exploit d\u2019huissier.\r\n\r\nEn ce qui concerne la forme, la demande doit contenir\u00a0:\r\n<ol>\r\n \t<li>les conditions auxquelles le preneur veut conclure le nouveau bail<\/li>\r\n \t<li>la mention qu&rsquo;\u00e0 d\u00e9faut de notification par le bailleur, \u00e9galement par exploit d\u2019huissier ou par lettre recommand\u00e9e, et dans les trois mois, de son refus motiv\u00e9 de renouvellement, de la stipulation de conditions diff\u00e9rentes ou d&rsquo;offres d&rsquo;un tiers, le bailleur sera pr\u00e9sum\u00e9 consentir au renouvellement du bail aux conditions propos\u00e9es<\/li>\r\n<\/ol>\r\nL\u2019absence de ces mentions entra\u00eene la nullit\u00e9 de la demande de renouvellement.\r\n\r\n<u>Attention<\/u>\u00a0: La Cour de Cassation, dans un arr\u00eat du 16 f\u00e9vrier 2018, fait une application stricte de l\u2019article 14 de la loi sur les baux commerciaux\u00a0: il faut mentionner express\u00e9ment que la r\u00e9ponse du bailleur se fait, soit par huissier de justice, soit par lettre recommand\u00e9e (dans le litige en cause la demande de renouvellement envoy\u00e9e par recommand\u00e9 se limitait \u00e0 reprendre le texte de l\u2019article 14 de la loi sur les baux commerciaux et mentionnait \u00ab\u00a0<em>qu&rsquo;\u00e0 d\u00e9faut de notification par vous, suivant les m\u00eames voies et dans les trois mois, de votre refus motiv\u00e9 de renouvellement, de la stipulation de conditions diff\u00e9rentes ou d&rsquo;offres d&rsquo;un tiers, vous serez pr\u00e9sum\u00e9s consentir au renouvellement aux conditions propos\u00e9es ci-dessus<\/em>\u00a0\u00bb\u00a0: la Cour de Cassation dit que le formalisme n\u2019est pas respect\u00e9 et la demande de renouvellement doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme nulle).\r\n\r\n<u>\r\nQue peut faire le bailleur\u00a0?<\/u>\r\n<ol>\r\n \t<li>Il ne fait rien.<\/li>\r\n<\/ol>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Dans ce cas le bail est renouvel\u00e9 aux conditions demand\u00e9es par le preneur.<\/p>\r\n\r\n<ol start=\"2\">\r\n \t<li>Le bailleur refuse le renouvellement<\/li>\r\n<\/ol>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Il ne peut le faire que pour les motifs \u00e9nonc\u00e9s par la loi (occupation personnelle, affectation de l&rsquo;immeuble \u00e0 une destination exclusive de toute entreprise commerciale, \u2026) ou moyennant le paiement d\u2019une indemnit\u00e9 \u00e9gale \u00e0 3 ans de loyers.<\/p>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Recours<\/p>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Le preneur peut introduire un recours devant la justice de paix s\u2019il estime que le bailleur ne peut se pr\u00e9valoir de l\u2019un des motifs pr\u00e9vu par la loi.\u00a0 Le recours doit \u00eatre introduit \u00e0 peine de forclusion dans les trente jours de la r\u00e9ponse du bailleur.<\/p>\r\n\r\n<ol start=\"3\">\r\n \t<li>Le bailleur accepte le renouvellement mais \u00e0 des conditions diff\u00e9rentes de celle du preneur<\/li>\r\n<\/ol>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Recours<\/p>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Le preneur peut introduire un recours devant la justice de paix qui doit \u00e9galement \u00eatre introduit \u00e0 peine de forclusion dans les trente jours de la r\u00e9ponse du bailleur.<\/p>\r\n<p style=\"padding-left: 80px\"><u>Attention\u00a0<\/u>: tant le preneur que le bailleur devront veiller \u00e0 r\u00e9diger avec la plus grande attention la demande de renouvellement et la r\u00e9ponse. En effet, selon une doctrine et une jurisprudence majoritaires, les parties sont tenues dans les limites des propositions formul\u00e9es de la demande de renouvellement et de la r\u00e9ponse du bailleur et ne pourraient faire \u00e9tat de nouvelles exigences devant le juge.<\/p>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Le juge statue en \u00e9quit\u00e9. Le bail est renouvel\u00e9 aux conditions fix\u00e9es par le juge.\r\nUn appel est possible.\r\nDans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le juge d\u00e9ciderait du renouvellement du bail \u00e0 des conditions d\u00e9favorables au preneur, la loi lui donne le droit de se d\u00e9sister de sa demande de renouvellement. Le preneur doit se d\u00e9sister au plus tard dans les 15 jours de la signification du jugement prononc\u00e9 en appel.<\/p>\r\n\r\n<ol start=\"4\">\r\n \t<li>Le bailleur fait \u00e9tat de l\u2019offre d\u2019un tiers<\/li>\r\n<\/ol>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Le bailleur doit notifier cette offre par recommand\u00e9 ou exploit d\u2019huissier au preneur. La notification doit pr\u00e9voir la prise en charge par le tiers d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction en faveur du preneur \u00e9vinc\u00e9 et indiquer que le preneur dispose d\u2019un d\u00e9lai de 30 jours pour faire une offre \u00e9gale et la d\u00e9ch\u00e9ance qui r\u00e9sulte de l&rsquo;inobservation de ce d\u00e9lai.<\/p>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Que peut faire le preneur\u00a0?\r\nIl ne fait rien\u00a0: le tiers lui est pr\u00e9f\u00e9r\u00e9, mails il aura \u00e9ventuellement droit \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.<\/p>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Il fait une offre \u00e9gale dans le d\u00e9lai de 30 jours : il est pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 au tiers.<\/p>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Il est d\u2019accord sur le loyer propos\u00e9 par le tiers mais le diff\u00e9rend porte sur les autres conditions du bail\u00a0: c\u2019est le juge de paix qui tranchera le litige.<\/p>\r\n<p style=\"padding-left: 40px\">Il conteste la validit\u00e9 ou de la sinc\u00e9rit\u00e9 de l\u2019offre du tiers\u00a0: il pourra saisir le juge de paix. Si ce dernier fait droit \u00e0 la demande du preneur, le bail sera renouvel\u00e9 aux prix et conditions fix\u00e9s soit de commun accord, soit par le juge.<\/p>\r\nMarc Geron\r\nAVROY AVOCATS","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le choix d\u2019un emplacement est un \u00e9l\u00e9ment essentiel de la r\u00e9ussite d\u2019une franchise. Il sera souvent occup\u00e9 dans le cadre d\u2019un bail commercial et la question du renouvellement du bail commercial devra recevoir une attention particuli\u00e8re.<br \/>\nLa loi du 30 avril 1951 sur les baux commercial pr\u00e9voit en effet une &#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":14714,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"ngg_post_thumbnail":0,"footnotes":""},"categories":[52],"tags":[],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v23.5 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Petit guide pratique du renouvellement du bail commercial - F\u00e9d\u00e9ration Belge de la Franchise<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.fbf-bff.be\/fr\/petit-guide-pratique-du-renouvellement-du-bail-commercial\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Petit guide pratique du renouvellement du bail commercial - F\u00e9d\u00e9ration Belge de la Franchise\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Le choix d\u2019un emplacement est un \u00e9l\u00e9ment essentiel de la r\u00e9ussite d\u2019une franchise. 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